事例 / ニュース

トップページ / 事例ニュース

日本の投資家が中国で工場の賃貸をする際の問題及びリスクについて -1

最終更新: 3月8日

近年多くの日本投資家が中国に投資を行っているが、2020年1月1日『中華人民共和国外商投資法』の実施に伴い、中国の外商投資条件は更に緩和され、ますます多くの日本の投資家が中国に投資にすることになるだろう。以前担当したケースから工場の賃貸の過程の中で注意をすべき重要な問題に対して、発生しやすい問題とリスクを提示することにより日本の投資家が投資の過程においての法的リスクに対応し、軽減をできるようサポートをしたいと考えている。まずは中国で工場を賃貸する際に発生する問題について述べる。


一、賃貸人の属性、信用状況及び工場の所有権の帰属

工場を賃貸する際まず注意しなければならないのは賃貸人の属性である。国有主体、株式合作会社、会社法人または自然人かどうかに注意しなければならない。異なる属性に対しそれぞれ起こりやすい問題に注意する。


(一)賃貸人が国有である場合、国有不動産の不動産管理部門が賃貸契約の主体になることが多い。この際に賃借人が注意しなければならないのは、不動産管理部が既に賃貸の授権書を取得しているかどうかである。また賃貸料及び敷金を支払う際、賃借人は契約書を締結する際の主体と賃料の受け取りの主体が一致しているか特に注意しなければならない。もし一致しない場合は賃貸人に署名のある支払説明文書を提供するよう要求し、賃貸期間中に従業員がこの規則の弱点を利用し私利を図り、賃貸側の利益を損なうことを避ける必要がある。

例えば、深天成弁護士がサービスを提供する深セン市宝安区にある某企業のクライアントの場合、賃貸をする工場の所有権は国有であるが、工場の賃貸時に敷金の支払いが賃貸側の銀行口座ではなく、また有効な説明文書を取得していなかった。そのため貸出側の従業員がその職位と権利及び支払いの規則の弱点を利用し、敷金を自分のものにするなどしこのクライアントに重大な損失を与えてしまった。


(二)賃貸人が地域を一つの単位とした株式合作会社の場合、深センの現在の状況から見ると多くの不動産は財産権証書を所得しておらず、この不動産が会社の工商登記をする場合、実際の手続きにおいて何らかの支障を来す可能性がある。この時、賃借人は賃貸契約書で賃貸人がこの不動産は会社の工商登記を行う上で支障がないことを保証し、また関連する手続きの協力をするという内容が明記されているかを注意しなければならない。また賃貸人が転貸する不動産に対し、賃借人は慎重に選択をしなければならず、不動産の規定や政策を詳細に理解してから賃借をし、規定違反により賃貸契約が無効になることを防ぎ、損失を被らないようにしなければならない。例えば、深セン市宝安区は株式合作会社の転貸用途、転貸比率等に厳格な制限があり、株式合作会社の大口不動産転貸は産業科学技術園区、産業孵化器(インキュベーター)、文化創意園区または双創空間などの産業形態を計画建設するために使用しなければならない。面積が5000平方メートル未満の場合、賃借人が自分で使う不動産の面積は70%を超えなければならず、転貸不動産の面積は30%を超えてはいけない。

また、賃借人も上記第一条第(一)項の支払注意事項を参照して、契約を締結する主体と賃料の受け取りをする主体が一致するようにしなければならない。


(三)賃貸人が会社法人の場合、賃貸契約書にこの賃貸行為は会社の行為である(例:既に株主総会で決議されている/董事会で審議されている)ことが記載されていなければならず、問題が発生した場合、会社が負うべき法的責任を個人に追及することは難しい。


(四)賃貸人自然人である場合、賃借人の安定した持続可能性を考慮して、自然人が過去に多くの訴訟案件がなかったか、および被執行者または信用失墜被執行者ではないかを確認しなければならない。賃貸人自身の自己信用状況を判断し、将来的に賃貸人の道徳的な信用喪失による違約のリスクを事前に見積もるとともに、賃借後に執行のために賃貸契約終止となり賃借人に損失を与えることを防ぐ。

もし自然人の不動産が財産権の証明書を得ていない場合、不動産は収用、徴用、立ち退きとなるリスクがあり、賃貸リスクを予測することができないため、賃借人は慎重に考慮し、出来る限り賃借しないことをお勧めする。


最新記事

すべて表示

感染症流行下での企業の生存と発展の道

(一)「深セン市2020 年安定外資、発展を促進する若干の措置」(以下「本措置」という)を活用し、政府の企業発展に対する政策支援を獲得する。 この措置は中国の開放をさらに拡大し、外商投資促進を強化し、外商投資保護水準を向上させるための積極的なサインである。5 つの面で21 条の具体的な措置を含み、各企業は以の内容に重点的に注意することができる。 1.1 財政支援政策を十分に活用する政府は年間で実際

中国コラム 感染症流行下での企業の生存と発展の道

感染症の流行の影響を受けた企業は非常に多く、まだ多くの企業が感染症流行の状況から回復していないため、今回のコラムでも感染症流行による企業の生存と発展の道について考え、企業のコスト削減と従業員の業務効率の向上、従業員の離職率の低下などの方面から深く探求する。 一、企業のコストを削減 (一)家賃を下げてコストを節約 光明区の例:光明区工業類産業用不動産市場の家賃指導価格に関する文書は各種類の産業用不動

新型コロナウイルス感染による労働人事争議案件問題に関する解答−2

前回お話しいたしました政府から発行された感染症流行により起こる可能性がある労働人事争議案件に対するQ&Aの日系企業に関係がある部分を抜き出し弁護士の解説を加え説明しております。 第10条. 雇用単位は労働者の本籍、住所が元々感染症の流行が深刻であった地区であることを理由に労働契約を解除する場合、どのように対処すべきか。 雇用単位は労働者の本籍、戸籍登録、その他有効な身分登録の住所が元々感染症の流行

​広東深天成弁護士事務所

車弁護士グループ

広東深天成弁護士事務所

広東省深圳市福田区深南大道4009号投資ビル12階

518048

TEL

中国語(中国)+86-755-3333-9881

日本語(日本)090-9369-8766

FAX:(86)755-3333-9833

サイトマップ

  • Facebook Social Icon